领悦服务暗盘收涨逾37%:下周一正式登陆港交所 扎根四川脱胎于领地控股的物业管理公司

7月9日,领悦服务集团(02165.HK)发布全球发售结果公告,每股发售价厘定4.19港元,预期股份将于2021年7月12日(下周一)于联交所开始买卖。

从认购情况来看,面向香港发售股份获适度超额认购,合计认购约3659.7万股,相当于香港公开发售项下初步可供认购总数约5.23倍。而面向国际发售股份获略微超额认购,合计认购约7560万股,相当于国际发售初步可供认购总数约1.2倍。

昨日暗盘,领悦服务收涨37.23%,报5.75港元/股。

领悦服务是一家脱胎于领地控股集团、扎根在四川省的物业管理公司,并在全国各地开展业务。2020年,公司获亿翰智库评为“中国物业企业综合实力百强”排名第55位。

根据亿翰智库的数据,2019年领悦服务于按2019年总收益计的中国及四川省物业管理行业市场份额分别约为0.035%及0.49%,分别于2020年中国物业服务百强企业及总部位于四川省的中国物业服务百强企业中排名第92及第五。

根据同份数据,截至2019年12月31日,领悦服务于按在管总建筑面积计的中国及四川省物业管理行业市场份额分别约为0.067%及1.12%,分别于2020年中国物业服务百强企业及总部位于四川省的中国物业服务百强企业中排名第88及第四。

截至2020年12月31日,领悦服务已签约管理234项物业,总签约建筑面积约为3620万平方米,并拥有174项在管物业,总建筑面积约为2020万平方米,遍及九个省份、一个自治区及一个直辖市的31个城市。截至2021年6月20日,公司的总签约建筑面积及在管建筑面积分别约为3770万平方米及2070万平方米。

公司收益由截至2018年12月31日止年度的人民币(下同)1.69亿元增加至截至2019年12月31日止年度的2.8亿元,并进一步增加至截至2020年12月31日止年度的4.282亿元,复合年增长率为59.2%,与公司的在管总建筑面积增加一致。

与大部分物企类似,领悦服务的业务板块也分为物业管理服务、非主业增值服务和社区增值服务三块。按收入规模来看,过去三年各大业务板块的占比基本稳定,物业管理服务占总收入的比重在七成上下,为公司的第一大收入来源。2018年-2020年,该业务实现收益由1.14亿元增加至2.99亿元,占比由67.3%提高至69.8%。

同期,非主业增值服务的收入由2018年的4883.1万元提升至2020年的1.13亿元,但收入占比不升反降,2020年为26.4%。另一方面,与前二者相比,社区增值服务的规模则颇有些“微不足道”了,该业务由2018年的645万元增加至1624万元,虽有增长但整体收入占比依然不足4%。

就收入结构来看,领悦服务较为依赖基础物管业务。虽然该业务的收入规模继续走高,但由于传统的物业管理服务存在低毛利且同质化较高的情况,业务增长主要依赖在管面积的提升,因此在规模化以后增长弹性预计将不断衰减。

正因为此,近几年来越来越多的物企开始发力社区增值服务。据了解,社区增值服务内容丰富,增长路径多样,经营方式灵活,而且就整体而言毛利率显著高于基础物管业务。

就业务的地域分部看,领悦服务并非一家全国各地均衡发展的物企,2020年公司有多达八成的收入来源于四川省。

具体来看,2018年-2020年领悦服务在四川的业务规模不断扩张,在管项目由35个增加至151个,在管建筑面积由517.6万平方米增加至1709万平方米,收入由5875.7万元增加至2.39亿元,同时收入占比由51.7%提升至80%。

领悦服务深耕四川,其实并不难理解。一方面,公司脱胎于领地控股,后者正好是四川的龙头房企。

2018年-2020年,公司来自领地控股及其合营企业所开发物业提供物管服务的收益占比分别为85.7%、67.5%、70.1%;同期,非主业增值服务产生的收益占比亦高达97.3%、87.9%、74.3%。

领悦服务未来的业务规模,在很大程度上将取决于领地控股。从这个角度出发,领悦服务将业务聚焦在领地控股的“大本营”四川,是“近水楼台先得月”。

另一方面,四川是西部地区的经济引擎之一,也是西部地区发展物业管理较好的省份之一。2019年,四川名义国内生产总值、房地产投资总额以及物业管理行业的总收益及在管建筑面积分别占西部地区的22.7%、21.8%、23.5%、17.4%,而这四项指标的表现均位居西部地区所有省、市及自治区之首。

领悦服务方面表示,本次IPO所得款项净额约70%将用于战略收购及投资;约20%将用于升级信息系统及设备;约10%将用于营运资金及一般公司用途。

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