长城物业转战港股IPO:净利率曾低至3%,两成物业费收不上,上市前慷慨分红1亿

近四年后,国内最大的独立第三方物管公司长城物业集团股份有限公司的上市动作终于迎来实质性进展,不过上市地点从A股变成了港股。

6月16日晚间,长城物业首次向港交所递交招股书。与地产开发商分拆物业上市的模式不同,长城物业为“不依赖任何关联地产开发商”的独立物管公司。

近四年后,国内最大的独立第三方物管公司长城物业集团股份有限公司(以下简称“长城物业”)的上市动作终于迎来实质性进展,不过上市地点从A股变成了港股。

6月16日晚间,长城物业首次向港交所递交招股书。与地产开发商分拆物业上市的模式不同,长城物业为“不依赖任何关联地产开发商”的独立物管公司。

规模是长城物业的优势,截止今年一季度末,其在管总建筑面积已达1.146亿平方米,规模已与华润万象生活、永升生活服务相当。

过去三年间,长城物业主要盈利指标均保持了稳定的增长。但仅6.8%的净利率和21%的毛利率,远低于行业均值;物业费收缴率与其他同规模物管公司相比,也偏低。

顶着“国内最大独立物管”光环的长城物业,还在赴港上市前夕,以5.4亿元的对价引来了今年物管行业的“并购王”碧桂园服务参投。招股书显示,碧桂园服务持股比列为15.28%。

营收净利三连增,毛利率与收缴率偏低

长城物业的业务线主要是四条:物管服务、地产开发商增值服务、社区增值服务和专业服务。其中,物管服务是其主要收入来源,近三年营收贡献比均在76%以上;地产开发商增值服务主要包括售楼处管理服务。

2018年-2020年,长城物业总营收由24.04亿元增长至30.35亿元,净利润由0.71亿元增长至2.07亿元,复合年增长率8.08%、42.86%。今年一季度,总营收7.84亿元,净利润0.5亿元,同比增长12.96%、6.38%。

近三年间,长城物业的整体毛利率由17%提升至21%;净利率由3%提升至6.8%,但这两项指标仍远低于行业均值。

中指研究院发布的数据《2021中国物业服务上市公司TOP10研究报告》显示,2020年在港物业服务上市公司毛利率均值和净利率均值分别为28.6%和15.3%。

与长城物业同等规模的华润万象生活和永生生活服务,2020年的毛利率也分别达到了27%和31.4%。

数据显示,长城物业地产开发商增值服务板块的毛利率长期相对其他板块偏低,今年一季度仅为10.9%;社区增值服务板块的毛利率则偏高且较为稳定,前述期间达到了36.3%。

长城物业的物业管理费收款率,也低于行业均值。过去三年间,这一指标分别为76.1%、78.6%、81.1%;而2020年百强企业物业服务费收缴率均值为93.57%。

长城物业还面临着物管公司普遍还未解决的问题——物业费难以提高,近三年,长城物业平均物业管理费介于1.8-1.9元/㎡/月。

同期,华润万象生活和永升生活服务平均物业管理费为2.28-2.91元/㎡/月;2020年,百强企业整体平均物业管理费为3.84元/㎡/月。

对此,长城物业在招股书中解释称,主要系公司收取的物业管理费金额不足以覆盖提供相关服务所产生的服务成本。

其中,人工成本(即僱员福利开支)是长城物业服务成本的大头,近三年的占比均超33%;分包成本(即安保、保洁、绿化及园艺服务成本)占比也均在37%以上。

招股书还披露,2018年-2021年一季度,长城物业超98%的物业管理收益为包干制收费;同期,长城物业部分在管物业项目产生亏损,累亏5500万元。

此外,因在收取物业管理费时可能面临困难,同期,长城物业贸易应收款项累计减值拨备7.02亿元。

独立物管公司排名第一,单年最高分红1.1亿

2018年-2020年,长城物业的在管建筑面积由8440万平方米,增至1.094亿平方米。招股书称,按截止2020年末的在管建筑面积、合约建筑面积及收入计,长城物业在中国所有独立物管公司中排名第一。

截至最新的今年一季度末,长城物业拥有708个在管项目和855个合约管理项目,对应在管总建筑面积为1.146亿平方米、合约管理总建筑面积为1.53亿平方米;同期,长城物业还有130个由下属合营企业管理的总建筑面积为5930万平方米的项目。

其中,长城物业约62.4%的在管面积位于一线或新一线城市,且管理的许多物业是所在城市的地标建筑,如上海虹桥世界中心、济南铜锣湾广场等;就区域而言,华南区域和华东区域占总在管面积的40.14%。

此番赴港上市,长城物业或是为了继续在物业市场开疆扩土。招股书显示,本次募集所得款项将用于物色精选战略投资、收购机遇及进一步发展战略合作伙伴关系。

“即使考虑到物业管理公司与房地产开发商的从属关系,市场上仍有足够数量的合适目标公司可纳入我们的扩张计划。”长城物业称。

除了规模之外,长城物业的“高分红”也成为了外界关注的焦点。其中,2018年-2020年分别分派股息合共1.117亿元、0.467亿元、0.524亿元。

在赴港IPO前的今年4月,其又宣布向现有股东派付股息1.027亿元。截至最后实际可行日期,已宣派股息6590万元,预期到7月底前宣派余下3680万元。据此计算,2018年-2021年4月,长城物业累计派息3.19亿元。

四年筹备弃A股,碧桂园服务为第四大股东

长城物业的上市之心,并非今日才有。2017年7月,长城物业就曾在官方微信表示,“正在筹谋A股上市,为公司谋求更大的资本力量。”不过,等到其实质性的上市动作却用了快4年的时间,上市地点也转战到了港股。

和长城物业同时期筹划上市的的南都物业(603506.SH),则已于2018年2月成功敲钟鸣锣,成为A股第一家过会的物业服务企业。长城物业与南都物业类似,对单一房地产公司依赖并不高。对比财务数据,长城物业2020年的在管面积和收入均大于南都物业。

虽然长城物业在招股书中称自身“不依赖任何关联地产开发商”,但要追根溯源的话,长城物业和地产开发商实则也有着千丝万缕的联系。

招股书显示,长城物业是一家老牌的第三方物业机构,1993年在深圳成立,是中国首批国家一级资质物业服务企业。成立初期其为深圳市长城房地产发展公司(现今的中洲控股,1994年在深交所上市)的房产管理部,后通过一系列增资和公司制改造,成为独立的物业公司。

1999年,长城物业开始向北京拓展业务,并拓展至全国。2003年,长城物业转为股份制有限公司,成为首家全国性的股份制物业管理集团。

2016年,中洲控股对长城物业进行内部重组,将其所持有的长城物业股份转让予全资附属公司中洲资本。

为了优化股权结构,长城物业还在同年成立了熙城睿家等员工持股平台。

此后,长城物业股权方面又经历了多次变动。截止招股书披露之日,长城物业由熙城睿家、熙城睿和、中洲资本、碧桂园服务、熙城睿丰、熙城睿盈和熙城睿安等分别持股约20.70%、18.50%、18.22%、15.28%、11.85%、8.95%及6.5%。

其中,碧桂园服务的进入是在今年4月29日。彼时,长城物业原股东之一盛美同赢以5.4亿元的对价代转让所持1332.14万股股份予碧桂园服务,占长城物业15.28%股份,成为第四大股东。

碧桂园服务因豪掷48.5亿并购蓝光嘉宝,被外界称为今年物业行业的“并购王”。在参投长城物业之前,碧桂园服务还参投了已于4月向港交所提交招股书的中梁百悦智佳服务有限公司,以超2.39亿港元(超人民币1.99亿元)的价格,获得了中梁百悦智佳约6.24%的股权。

熙城睿家、熙城睿和、熙城睿丰、熙城睿盈这4家公司的四名普通合伙人则分别是马兴文、陈耀忠(长城物业董事会主席)、梁志军、吕雨华,这四人连同彼等控制的员工持股平台,为长城物业最终控股股东。

就招股书披露来看,持股15.28%的碧桂园服务入股或是纯财务投资,其暂未派驻管理人员入驻长城物业;前述四名普通合伙人,则均在长城物业担任相关职务。

其中,现年58岁的陈耀忠为长城物业董事会主席、执行董事兼总经理。其于1996年加入长城物业,目前负责长城物业整体运营;现年47岁的梁志军和45岁的吕雨华,均为执行董事兼副总经理;现年68岁的马兴文,为非执行董事。

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