长城物业欲赴港IPO 曾涉多起物业纠纷

四年前,长城物业集团股份有限公司(简称“长城物业”)董事长陈耀忠公开表示,资本进入物业行业是一件好事,但登陆资本市场的物企往往有地产公司的背书,中小企业则更应做好自己的服务,而非追逐资本市场。

如今,这家国内前十强中唯一非地产背景的物企于今年5月19日,向证监会提交了境外首次发行股票的说明。若此次受理成功,规模近2亿平方米的长城物业将在港交所递交招股书。

实际上,今年以来物企上市尤为热闹。截至6月1日,2021年新增4家物企成功登陆资本市场,已上市物企达46家,另有21家物企正递表港交所。

搭乘物企的上市浪潮,长城物业为何转战港股上市,未来发展战略如何,怎样妥善处置逐年增长的物业纠纷和法律风险?对于上述疑问,长城物业一位负责人在接受《中国经营报》记者采访时表示,“暂不便透露,一切以招股书为准。”

上市潮下的“优等生”

早在2017年,长城物业在官方微信公众号透露,“我们正在筹谋A股上市。”经过四年的酝酿,长城物业终于做出了申请上市的动作,只是目光悄然转向了境外资本市场。

5月19日,据中国证监会行政许可办理大厅国际部公示,长城物业提交了《境外首次公开发行股份(包括普通股、优先股等各类股票及股票派生的形式)审批》,网站显示进度正在跟踪中。

根据克而瑞统计,截至2020年底,长城物业以1.87亿平方米的在管面积,排在国内物业企业前十强。实际上,长城物业的在管面积已超过40家在港上市物业公司约1.09亿平方米的面积均值。

中指研究院指出,长城物业还是国内最大的独立于开发商之外的物业管理服务提供商,也是十强中唯一一家没有关联地产开发公司背景的市场化运营物管公司。

长城物业加快上市步伐的背后,是行业内持续上扬的上市热情。据统计,截至今年6月1日,已有4家物企成功登陆资本市场,已上市物企达46家。目前已有包括富力物业服务、朗诗绿色生活、越秀服务等21家物企递表港交所。

从目前排队入场的物企来看,长城物业在其中实力不俗。富力物业服务在管面积约6940万平方米,是这批申请上市物企中的实力较强者;而其他大部分规模在1000万平方米到4000万平方米不等,例如越秀服务在管面积3260万平方米,中南服务为3690万平方米。

近年来,物企在资本市场表现亮眼,多家物企总市值一度超过其关联房企。数据显示,截至2021年6月10日,碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务和建业新生活总市值分别为2543亿元、523亿元、414亿元和102亿元,高于同期对应关联房企碧桂园、雅居乐、绿城中国和建业地产的总市值,分别为2110亿元、424亿元、224亿元和60亿元。

陈耀忠的行业“联盟”

业内认为,长城物业如果成功上市,将是今年新增的最大一家上市物企。

作为国内第一批开展物业服务的公司,长城物业发源于深圳,有着30余年物业服务历史。目前范围覆盖中国31个省、自治区、直辖市的80余个城市,物业项目约750余个。

2008年担任北京奥运村物业服务提供商,成为长城物业奠定行业地位的标志事件。此后,长城物业迎来飞跃式发展。从2013年至2017年,长城物业的全委托物业服务面积以每年2000万平方米、近30%的速度增长。对于一个没有地产背景的物企,这样的增速不可谓不快。

随后,规模一直是长城物业抢占行业高地的利器。业内所熟知的是,董事长陈耀忠采取了一种“联盟”的方法实现扩张,得到了不少中小型物业商的青睐。

2015年年中,陈耀忠联合佳兆业物业、绿地物业等60家物业公司成立“一应云”联盟。据陈耀忠描述,成员企业以契约合作、股权合作等方式组成跨行业联盟,“这成为长城物业发展上的重要里程碑。”

据了解,该联盟的纽带为针对企业内控到社区服务多场景的云服务系统。依靠这两套系统,大部分成员企业可实现数字化管理的升级,从而节约成本、提高效率。目前,一应云联盟已吸引了超过600家企业加盟,覆盖140多个城市,物业管理面积超过10亿平方米,成为中国物业管理行业最大的联盟组织之一。

长城物业高级副总裁蒋伟曾向媒体表示,类似“一应云”这样的数字化管理,正成为目前物业公司估值高企的重要原因之一。

此外,增值服务成为不少物企重视的盈利增长点。长城物业近年来重点打造了“一应生活”线上平台,据悉,该平台对标的就是彩生活的“彩之云”。这两个被长城物业和彩生活称作“生态圈”的平台,被公认为未来物业增值服务能盈利的关键。蒋伟曾表示,长城物业在联盟系统和客户端等数字化研发上,经费已超过数亿元,带来不小的财务压力。

剧增的物业纠纷

据天眼查显示,长城物业目前共有六位企业股东,其中深圳市中洲投资控股股份有限公司全资子公司深圳市中洲资本有限公司持有长城物业19.5%的股份。余下的五位股东分别是深圳市熙城睿家投资咨询合伙企业(有限合伙)、深圳市熙城睿和投资咨询合伙企业(有限合伙)、成都市盛美同赢投资合伙企业(有限合伙)、深圳市熙城睿丰投资咨询合伙企业(有限合伙),以及深圳市熙城睿盈投资咨询合伙企业(有限合伙),分别持股22.1%、19.8%、16.3%、12.7%和9.6%。

五位有限合伙企业背后,股东人员也较为复杂,约有120多位个人股东。马兴文和陈耀忠分别是实际控制人和最终受益人,分别受益股份9.21%和7.39%。长城物业将如何选择上市主体、确立上市架构,成为业内的关注点。

此外,记者留意到,随着业务的推进,长城物业的法律风险也在持续增多。如何妥善处置频繁发生的物业纠纷,是长城物业要迈过的一道关卡。

经查阅获悉,长城物业共涉及司法案件超600宗,历史被执行人8次,历史被执行总金额超40万元。2018年、2019年、2020年,长城物业接收到的法律裁判文书分别为76份、101份、113份,呈现逐渐增多的趋势。2021年过去不到一半,已涉案121起。

裁判文书统计分析,所涉及案件中,大部分都是物业服务合同纠纷,其中不乏长城物业先上诉,随后撤诉的案例。案件的发起、进展大部分较为一致。长城物业作为原告,提出让对方缴纳物业管理费、滞纳金的诉讼请求,对方则质疑长城物业行使管理责任不到位。

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