中南服务赴港IPO

人的名字很重要,企业也是如此。从名字能读企业之核心,也能解业务之重心。

3月29日晚,中南物业在港交所递交了招股书。有意思的是,上市主体的全称是“中南服务商业有限公司”(简称“中南服务”),隐去“物业”,增加了“商业”二字。

放置全国,是较为普通的企业名字用法,不过在递表上市的物企中较为少见。前不久递表的中骏,切入商管赛道,在名字中冠以“商管”;而住宅物业占收入重头的中南服务,在名字中加上“商业”,其中或许也有加持商业的心思。

尽管陈昱含手持“地产+物业+商业”,不过,中南商业并没有囊括在递表的中南服务中,而是单独成行。是否要讲一个“商业”故事,还要看后续动作。

递表的时间选在年报季,也许是排期的巧合,而这其中也有中南服务对业绩的自信。2018年-2020年,中南服务实现收入5.52亿元、6.82亿元、8.63亿元,实现年内溢利1795万元、2705万元、6675万元,三年复合年增长率高达92.9%。

收入强劲,规模也不逊色。2020年,中南服务在管面积为3691万平方米,合约面积为6461万平方米,合管比达到1.75 倍,高于已上市物企1.3的均值。

背靠中南集团的中南服务,若是成功上市,将成为南通第一家上市物企。

拿出12.67%作股权激励

中南服务的持股结构并不复杂,家族信托重权在握。

本次上市的主体是中南服务商业有限公司,今年1月份刚刚成立。成立不久,中南服务便聚集了如今的四大股东,第一大股东是董事会主席陈昱含委托的家族信托,持股83.2%;第二大股东是中南服务的股权激励平台,持股12.67%;陈昱含单独持股4%,为第三大股东。

股权激励平台目前由信托机构代持,招股书中没有披露具体的持股人员。在中南服务的高管层中,两位执行董事分别是陈昱含和韩杰,其中,陈昱含还兼任董事会主席一职,负责公司整体规划;韩杰是首席执行官,负责日常运营。去年12月,韩杰正式加入中南服务,在此之前,他曾是中南建设的地区负责人。

中南服务的运营主体乃是江苏中南物业服务有限公司(简称“中南物业”),它由中南服务全资拥有。递交招股书之前,经过一系列股权重组,在今年3月初,中南物业形成了由两大股东持股,南通长乐、香港乐活分别持股99%和1%,两家公司均为今年成立的公司,由此上市的轮廓显现。

而在更早之前,上市框架就已在着手搭建。今年1月初,中南物业股东发生变更,之后有分别引入香港代持公司和另一家成立不到两个月的公司。

深耕长三角,在管数量占比57%

“随着公司的发展,未来会走上市这条路”之前被问及上市相关的计划,中南服务管理层曾这么回应。现在看来,发展时机已经成熟。

中南服务是今年第11家向港交所投递招股书的物企,前面还有10个在排队等待上市。

“要做好准备工作,充实自己,打磨核心竞争力,才能确保上市以后的前景”分拆5年才迈出上市这步,中南服务一直在做自我提升。

规模上具有较强竞争力。截至2020年底,中南服务的在管面积已经达到3691万方。而据乐居财经统计,今年递交招股书的另外十家物企的平均在管面积约2800万平方米,仅有一家物企的规模超过中南服务。

此外,中南服务的服务范围不断外延,已经覆盖全国85个城市。发迹于江苏,沿着长江和海岸线呈现“T”字型延伸,长三角、环渤海、中西部和华南形成主要区域阵营。截至2020年底,中南服务共订约管理项目达299,在管项目173个,总合约建筑面积6460万平方米。

其中,作为起源地的长三角,是深耕区域。截至2020年底,中南服务在长三角地区共管理99个项目,在管总建筑面积2148万平方米。长三角地区的在管项目数量占在管总项目57.2%,2020年长三角地区的在管总建筑面积增长24.2%。

2019 年,中南服务在长三角地区的在管总建筑面积增长25.8%,高于同期在该地区运营的物业服务百强企业的平均增长率21.1%。根据克而瑞的资料,与总部位于江苏省的2020年物业服务百强企业相比,2019年公司按在管建筑面积计排名第四。

除长三角地区外,中南服务在全国重点省份皆有布局,发展势头同样强劲。以河北和四川为例,2019年,在河北省及四川省在管建筑面积的增速分别为81.6%和88.2%,高于同期物业服务百强企业在该等区域分别为12.3%和14.7%的增速均值。

三条线协同,净利润增长147%

得益于规模的加持,中南服务的业绩也呈现出高成长性。2020年,营收总额为8.63亿元,同比增长了26.5%;净利润6675万元,同比增长146.71%;同期的净利润和毛利为6675万元和1.98亿元,同比分别增长147%、56.2%。

中南服务透过三条业务线提供多元服务,分别是物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。其中,物业管理服务是收入的最大来源,2020年以5.04亿元,占收入的58.4%;非业主增值服务为第二大收入贡献源,收入3.04亿元,占比35.2%;社区增值服务0.55亿元,占比6.4%。

社区增幅服务尽管收入占比较低,但却是拉升毛利率的核心动力。近三年,中南服务的三大业务毛利率在同频增长,而且社区增值服务在增幅上领衔。

2020年,物管服务的毛利率升至13.6%,较2019年提升4.9个百分点;非业主增值服务毛利率为34.6%,较2019年提升7.1个百分点;社区增值服务为44.6%,较2019年提升8.6个百分点。

按照管理物业组合来划分,主要分为住宅物业和非住宅物业两大类,住宅物业是收入重头,2020年其贡献了4.31亿元,占总营收的85.4%;非住宅占比14.6%,贡献收入0.73亿元,不过非住宅近年来增长势头迅猛。

2020年底,中南服务为155个住宅项目及18个非住宅项目提供物业管理服务,非住宅物业项目数量从2018年14个增至18个,呈逐年上升趋势。2019年以前,非住宅项目的收入全部来自中南集团及其联营公司,2020年首次获得第三方非住宅项目。

此外,随着项目数量的增加,非住宅制造的收入也呈上涨态势,从2018年的6259.7万元增至2020年的7347.6万,增幅达到17.4%。由此,物管服务的毛利也被强势推高。招股书显示,2019年,中南服务物业管理服务的毛利增长率为61%,2020年该项毛利增幅达到约127%。

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